Guilherme Campos, empresário do setor imobiliário com anos de experiência no desenvolvimento e comercialização de empreendimentos, observa que uma das dúvidas mais comuns entre compradores de imóveis, especialmente os de primeira viagem, diz respeito à diferença entre o contrato de compra e venda e a escritura pública. Esses dois documentos têm naturezas jurídicas distintas, produzem efeitos diferentes e protegem o comprador de formas que não podem ser confundidas sem risco de prejuízo real. Nesse sentido, conhecer essa diferença é uma das formas mais eficazes de evitar problemas que surgem meses ou anos após a assinatura do negócio.
A confusão entre os dois documentos é compreensível, já que ambos formalizam a intenção de transferir a propriedade de um imóvel. Mas a formalização da intenção e a transferência efetiva da propriedade são eventos juridicamente distintos, com consequências práticas que afetam diretamente a segurança do comprador em caso de disputas, dívidas do vendedor ou necessidade de revenda do imóvel adquirido.
Antes de assinar qualquer documento em uma transação imobiliária, vale entender exatamente o que cada um representa e o que ele garante.
O contrato de compra e venda e seus limites
Em primeiro lugar, o contrato de compra e venda é um instrumento particular que formaliza o acordo entre comprador e vendedor sobre as condições da transação: preço, prazo de pagamento, forma de entrega e penalidades em caso de descumprimento. Ele é juridicamente válido e pode ser exigido judicialmente, mas não transfere a propriedade do imóvel. Enquanto apenas o contrato particular existe, o imóvel ainda consta no registro de imóveis em nome do vendedor.
Conforme elucida Guilherme Campos, essa distinção tem consequências práticas importantes. Se o vendedor tiver dívidas que resultem em penhora de seus bens após a assinatura do contrato, mas antes da lavratura da escritura e do registro, o imóvel pode ser incluído entre os bens penhorados, mesmo que o comprador já tenha pago parte ou a totalidade do preço. O contrato particular, nesse caso, garante ao comprador o direito de reivindicar o valor pago, mas não necessariamente a posse do imóvel.
A escritura pública e a transferência efetiva da propriedade
A escritura pública é o instrumento lavrado em cartório de notas que formaliza de maneira oficial a transferência da propriedade entre as partes. Ela é obrigatória para imóveis acima de trinta salários mínimos e precisa ser registrada no cartório de registro de imóveis da comarca onde o bem está localizado para que a transferência de propriedade produza efeitos perante terceiros.
Na avaliação de Guilherme Campos, o registro da escritura no cartório de imóveis é o momento em que o comprador se torna, de fato e de direito, o proprietário do imóvel. Antes desse registro, mesmo com escritura lavrada, a propriedade ainda não foi formalmente transferida para fins de direito real. Esse detalhe é frequentemente ignorado por compradores que acreditam estar protegidos apenas com a assinatura da escritura, sem perceber que o registro é a etapa final e indispensável do processo.
Situações em que a diferença se torna crítica
A distinção entre contrato e escritura se torna especialmente relevante em algumas situações específicas. Quando o vendedor tem dívidas fiscais, trabalhistas ou bancárias que podem resultar em penhora de bens, o comprador que ainda não registrou a escritura pode ter sua aquisição questionada judicialmente. Da mesma forma, quando o comprador precisa vender o imóvel antes de concluir o processo de escrituração, ele encontra dificuldades operacionais que podem atrasar ou inviabilizar a nova transação.
Guilherme Campos informa que compradores que adquirem imóveis por meio de contratos particulares, especialmente em loteamentos financiados diretamente pelo empreendedor, precisam compreender que a escritura só será lavrada após a quitação total do imóvel e que, durante o período de financiamento, sua proteção jurídica está baseada no contrato particular registrado em cartório, e não em uma escritura definitiva.
Como garantir segurança jurídica em toda a transação?
Para garantir a máxima segurança jurídica em uma transação imobiliária, o comprador deve adotar algumas práticas que reduzem significativamente o risco de problemas futuros. Verificar a certidão de ônus reais do imóvel, confirmar a regularidade fiscal do vendedor, registrar o contrato particular em cartório quando a escritura ainda não for possível e acompanhar ativamente o processo de lavratura e registro da escritura são etapas que não podem ser negligenciadas.
Segundo Guilherme Campos, a assessoria jurídica especializada em direito imobiliário não é um custo dispensável nesse processo. É uma proteção que, em caso de problema, vale muito mais do que seu custo. O mercado imobiliário brasileiro avançou muito em termos de segurança jurídica nas últimas décadas, mas ainda exige do comprador um nível de atenção documental que poucos estão preparados para exercer sem orientação profissional adequada.
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